“各地密集出台租房新政 “购租同权”成为快速发展趋势”

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短短不到两个月，广州、成都、郑州、北京、南京等地相继出台了许多租房改革创新政策，购房合租成为新方向，建立了房地产长效机制，新的租房时代悄然到来。 但是，一切都变得美好了。 此外，包括租客在内的许多市民都在思考租房的同权是否会大幅提高房屋租金的问题。

两个月来，各地密集出台了租房改革创新政策。 在这些新政中，购买同权成为关键词。 在市场上，长租的公寓开始受到租户的欢迎。 房东也纷纷自由租赁房屋一样长的租赁公寓平台。 借着政策和市场的东风，长租的公寓站在了风口上。 租赁市场发生了什么变化？ 政府、国企、开发商、中介如何进入房屋租赁市场？ 会导致租金的大幅变动吗？

政策

推出许多租赁新政剑指购买租赁同权

从《住房租赁和销售管理条例》中征求公开意见，截至7月20日，住建部等9个部委要求大中城市加快住房租赁市场发展，以深圳、广州、南京等12个城市为首发试点。 宣布新政的第一个广州一鸣惊人，为符合其提出条件的承租人子女提供就近入学等公共服务权益，保障租赁同权，成为全国范围内的话题。

8月17日，北京发布了《关于本市住房租赁市场快速发展和规范管理的通知(征求意见稿)》。 其中规定北京户口租赁公共租赁住房和直管公房的，可以根据备案新闻申请办理户口登记和搬迁手续。 北京籍无房家庭的孩子满足相应条件可以租房上学。

在北京市住建委召开的《关于本市住房租赁市场快速发展和规范管理的通知(征求意见稿)》座谈会上，北京房地产协会秘书长陈志表示，北京的方案不像广州那样以租赁的同权为第一推广点。 但实际上，北京的一些方案并不弱于广州的方案。 北京的方案处处以租同权为改革方向，但这是一个过程，不是一蹴而就的。

8月18日，南京出台《南京市住房租赁试点工作方案》，适时研究符合条件的承租人，提出享受与当地居民一样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现租赁同权。

随着广州、成都、郑州、北京、南京等多项试点方案的相继出台，临时租赁住房相关政策于7、8月密集出台。 短短不到两个月，中国的房地产市场正在悄然发生根本性的变化，租赁的同权成为新的方向，建立了房地产长效机制，新的租赁住房时代悄然到来。

引人注目

国企集团冲进了出租屋市场

南京的试点方案，确定支持国有企业快速规模化租赁的发展。 年国有规模化租赁公司14家以上。 安居集团和东南集团将作为市级平台参加试点项目。 各区政府、江北新区管委会分别确定国有平台参与试点，逐一发挥国有公司快速发展住房租赁市场的领导作用。

在此之前，住建部等9个部门共同印发了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场快速发展的通知》，要求即使在人口净流入大中城市也要支持相关国有企业向住房租赁公司转型。

年7月14日，哈尔滨住宅集团出资设立的国有控股专业住宅租赁平台悦居网正式运营。 7月17日，广州在《广州市加快住房租赁市场快速发展的事业方案》中提出，拟设立广州住房租赁快速发展投资有限企业。 8月4日，成都也提出，到年底将建设或改建3~4家国有房屋租赁企业。 越来越多的地方建立了租赁平台。

近日，沈阳市决定，截至今年12月底，制定城镇物业租赁管理办法，设立2家国有房屋租赁平台企业，通过建设、改建、收购、长时间租赁等方式获取房源，负责房源租赁运营和管理。 预计沈阳市国有住房租赁平台企业到2009年将形成一定的市场规模，拥有的住房租赁房源将占全市增量的20%、总量的10%。

早在去年，北京市委、市政府就没有重复一次性注资100亿元，成立了北京市保障性住房建设投资中心。 6年来，该中心建设并购平台，累计120个共10.35万套，住宅产业化项目45个共6.6万套。 运营管理平台共有公租房项目77个，共计9.14万套，已分配公租房项目53个，实现公租房租赁6.2万套。 公租房持有量已占全市半数以上，成为全国最大的住房保障公司。

最近，仅租用和转让上海两块非销售用地也备受关注，这两块地块均由区属国企以超低价格获得。 并且，深圳新成立的国有租赁公司人才安居集团已开始运营，未来将建设40万套人才住房，70%为公租房。 可见，从国有企业入局到国有住宅租赁企业建设，国有企业的领先地位和领先地位已经成为培育规模化租赁的突破口。

深圳市房地产研究中心的李宇嘉表示，国有企业如果发挥主导作用，可以通过配套降低用地价格、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠，培育全社会机构规模化租赁，稳定租赁关系和市场秩序。 国有企业很多地域优越，但有低效的存量土地和房屋，国有企业领先，领先，增加租赁产品比较有效的供给，丰富租赁市场的供给体系，不仅稳定或降低租赁水平，而且国有企业教育、医疗等公共服务

易居研究院智库中心研究负责人严格指出，与民间机构相比，国有企业更得到地方政府的支持，而且凭借自身的国有背景能更好地获得融资。 而且，国有公司租赁，有利于充分利用库存房屋。

一位房地产关注者对北京青年报记者说，未来房屋租赁市场有可能成为一些国企转型的新方向，成为新的蛋糕。 但是，未来的国企如何参与？ 哪些国企可以参加，还有各个试点城市需要出台越来越多的细则。

对焦

开发商，中介抢滩长租公寓

瞄准房屋租赁市场这块蛋糕的不仅仅是国有企业。 房地产进入白银时代时，开发商谋求转型，其中，以租赁公寓为代表的租赁市场成为房地产巨头们争夺的一个行业。 事实上，不仅是房地产开发商，房地产中介、酒店集团，甚至拥有一两家房源的城中村房东们都相继冲进了长居公寓。

南京出台的方案中，除建议建设国有规模化住宅租赁公司外，还建议将所有制和民营公司混合开展规模化租赁服务。 年考试公司在4家以上，到年底在10家以上。

最初在公寓行业尝试用水的地产商是万科。 去年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一企业品牌泊寓。 泊寓是万科旗下的长租公寓企业品牌，取自英语port，致力于为城市青年提供流浪港湾，构建年轻人的共享社区。 作为开发商试水长租行业的先驱，万科泊寓已经初具规模。 根据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓在全国22个城市拥有16000套公寓。

除万科外，世联行也推出了旗下长租公寓企业品牌红璞公寓。 龙湖去年也正式启动了试水长租公寓，推出了冠寓企业品牌。 今年年初，龙湖将冠寓企业品牌升级为集团战术业务，成为继房地产开发、商业运营、房地产服务后的另一主要渠道业务。 目前，冠寓在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市正常运营，房间数达到4746室。 央企招商水龙头也向长租公寓行业推出了两条产品线，分别是精品公寓和服务公寓。

这些长租住宅的房间有非常精巧的统一装修，设施比较齐全，面积通常不大，20平方米以上是主流户型，但大厅有休闲、娱乐的公共活动区域，同时提供标准化管理。 公寓出租人多从事it、金融、设计等领域，30岁以下，大学以上学历较多。

示例

我不会长租公寓无缘无故让你搬家。

北新闻记者在采访中获悉，这些长租公寓在大学毕业生、白领阶层中很受欢迎。 30岁出头的刘先生是腾讯公司的产品经理，三个月前刚在连锁店的长租公寓企业的品牌里随便租了两居室，租金5000元左右，这个租金的价格比普通房东租的价格要高500元到1000元左右，但是， 第一，我喜欢自由的装修风格。 虽然不是豪华装修，但简洁干净，给人一种温暖的感觉。

刘向北青报记者表示，长租公寓受房东干扰因素较小，机构应该不会无故让你搬家，一切都按合同来，相对有保障。 所以现在周围的同事大多倾向于多付房租租这套房子。

去年年初，钟先生以230万元左右的价格在亦庄买了两居室。 马上租房自由，按照合同，每月14日向钟先生支付4800元的房租。 一次签五年，房租从第二年开始每年上涨3%。 房子由链家自由负责装修，自由提供一些标准化的装修模式，钟表先生可以自己选择其中的装修，采用的家具是宜家的。 如果要在合同期满前收回房屋，必须自由支付折旧费和相关违约金。

钟先生说，他们夫妇在华为工作，经常去国外出差，平时没有时间打理房子。 自己装修太费时间和精力了，不省钱，房租也差不多。 因为自己租还很容易变成空地，所以还得帮家里人修理。

发现

长租公寓已经站在资本市场的风口上

北青报记者在调查中得知，像钟先生这样直接租用公寓平台的人在增加。

北新闻记者知道，自由长租公寓的收入来自三个方面: 1、租金收入。 即与自由友家自由租赁两大产品，向房地产所有人租赁，进行部分必要的装修和家具家电配置后，通过对外租赁获得的利润。 二、自由服务费用。 与普通租赁产品不同，在对外租赁的过程中，除了向租户收取租金外，还收取服务费，每月服务费相当于租金的8%左右。 三、自由派生服务费用。 提供装修、家居、家电配置等，保证客户包入住，提供维修、清洁、搬家等一系列衍生服务。

8月15日，链家自由发行中信证券自由1号房租分期信托受益权资产支持专项计划。 该abs发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先票面利率为5.39%，近期将在上海证券交易所正式挂牌发行。 这标志着长租公寓在资产证券化的道路上迈出了一大步。

北新闻记者观察到，在北京公布的租赁住房改革方案中，提出了扩大住房租赁的金融支持。 提出吸引和扶持金融机构创新比较住房租赁项目的金融产品和服务。 鼓励房屋租赁公司和金融机构使用利率衍生工具来抵消利率风险。

继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。 积极向中国银行间市场交易商协会推荐房屋租赁公司或项目，支持公司债券、企业债券、非金融公司债务融资工具等企业信用类债券和资产支持证券的发行，扩大直接融资渠道。 制定鼓励房地产投资信托基金( reits )快速发展的优惠政策，协调和指导金融机构的积极参与，支持房屋租赁公司利用房地产投资信托基金融资。

在租同权时代，长租的公寓一定是矗立在风口上的。 建设系统的专家说。

革新

租赁市场开始引入信用体系

信用体系建设是未来租赁市场的新优势。 据链家自由租客介绍，最近开始自由地强制客户绑定芝麻信用。 否则，合同期满后停止更新，在一定程度上展示了信用体系建设中的自由努力。 信用体系不健全已成为国内资产证券化产品发行中长期租赁公寓的一大障碍。 据了解，目前自由客户信用主要由相关支付宝( Alipay )芝麻信用和自由自身建立的客户信用体系建立。

北京近日发布的《关于本市住房租赁市场快速发展和规范管理的通知(征求意见稿)》提出建立全市统一的住房租赁监管平台。 这个平台未来非常重要的作用之一是提供信用新闻服务。 租赁双方的信用关系届时将在这个平台上得到体现。

市建委相关负责人表示，房屋租赁监管平台今后将开放，链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，网络交易平台发布 提供房屋租赁合同网上合同、房屋租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用新闻查询、信用评估等对外服务。

8月9日，杭州宣布将与阿里巴巴、蚂蚁金服合作打造全国首个智能住宅租赁平台，最快将于9月底上线。

据说这个平台有两个人的联系。 首先是评价体系，租赁主体可以在租赁前、租赁中、租赁后，进行多维、多层次的相互评价。 这包括买卖双方对经纪人服务的评价、出租人对房屋状况和房东的评价、房东对出租人的接受和收费行为的评价等。 其次是信用体系，靠谱的房东受到越来越多的租客欢迎，靠谱的租客不仅可以免押金租房，还可以每月交房租。

目前，相寓、自由、房天下等多家企业品牌的公寓引进芝麻信用，满足一定芝麻分要求的客户可以享受押金减免、月付房租、佣人租房等权益。 对此，专家表示，一旦建立网上信用查询系统，将推行月租模式，也将免除押金。 此外，承租人可以更灵活地选择租金支付方式。

热点

租赁权会引起房租的变动吗？

在并购合并的大背景下，寻租同权既是目的也是手段。 7月中旬，广州就承租人子女附近入学提出了租赁同权。 此后，无锡将在户籍相关规定中增设租赁住房落户政策，并在郑州、扬州、济南等多处近期提出或拟提出租赁住房落户措施。

一位不动产注意者表示，承租人的收益权，不仅是居住方面，还有落户、入学、就近办理签证、购车的牌照等，都被视为出租人的收益，是承租人应当支付的收益权。 租赁同权就是在这些方面逐渐实现同权化。

严跃进说，要实现租赁，同权、平权的概念是最重要的。 这就需要国家和地方的政策真正剥离附着在房屋和房价上的各种资源，赋予租客与购房人同等在这个城市生活、享受当地公共服务的权利。

北京日前发布《关于本市住房租赁市场快速发展和规范管理的通知》征求意见，也大力推进租赁赋权，在户籍、教育等方面为租赁家庭逐步赋予切实权益，逐步实现租赁迈出了一大步。 例如，北京户口租赁住房可以进行户口迁移，许多集体户口无房家庭看好未来。 此外，符合条件的京籍无房家庭的孩子可以在出租所所在地享受接受义务教育的权利。

另一方面，政府正在逐步推进租赁同权的改革，另一方面，租赁公寓等租赁市场的创新也处理了租赁一族的另一个担忧。 据租房生活10多年的北京员工称，租客最怕房东中途终止合同，目前公租房和长租公寓的出现正在处理这一烦恼。 我知道1点租公寓，最长10年以上。 各种迹象表明，租房的同权使租房一族进入了美好的时代。

但是，一切都变得美好之后，包括出租人在内的很多市民都在考虑出租的同权能否大幅提高住房租金的问题。 例如，北京租赁新政出台后，有市民质疑是否会引起拥有高质量教育资源的东城、西城、海淀住宅租金的上涨？

有的业内人士分解，如果高质量的教育资源不平衡，会带来高质量学位房子的高溢价。 因此，如果没有租赁合同权的相关限制政策，拥有高质量学位的住房租金预计会有不同程度的变动。 一位房地产专家甚至认为，在推进租赁同权的过程中，出租人和房东如何合理看待房租是个问题。

北青报记者观察到，北京最近公布的租房方案已经考虑到了这方面的问题。 虽然北京户口规定符合一定条件的孩子在租界上学。 但是，首先，必须符合这个家庭的是，没有住宅的家庭，即没有家庭名在北京的住宅。 其次，夫妻一方在该区工作3年以上，具体标准由所在区规定。 此外，在本地区连续单独租赁，实际居住3年以上，登录住房租赁监管平台备案。

此外，北京租房新政提出建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等新闻。 参与文件起草的房建系统专家表示，租金公布只是为市场提供参考，不是强制性条款。 但租赁制度为市场提供了透明度，有利于监管。 (本版文/本报记者朱开云)